Cauzione, registrazione e bolli: tutte le regole sull'affitto

Tre cose pratiche che spesso confondono chi affitta: la cauzione, la registrazione del contratto, le imposte di registro e bollo. Sembrano dettagli, in realtà sbagliarli ti costa multe, contestazioni e a volte la nullità del contratto. Vediamole una per una con i numeri reali.

Cauzione: quanto e come

La cauzione (o "deposito cauzionale") è una somma versata dall'inquilino a garanzia di danni all'immobile e canoni non pagati. Regolata dall'art. 11 della L. 392/1978.

Il tetto: massimo 3 mensilità

Il canone di cauzione non può superare le tre mensilità. Se ne chiedono di più, la clausola è nulla per la parte eccedente. Esempio: canone 1.000 €/mese, cauzione massima legale 3.000 €. Una richiesta di 5.000 € è valida fino a 3.000 € e nulla per il resto.

Quando si versa

Alla firma del contratto, contestualmente alla consegna delle chiavi. Va versata in denaro (bonifico bancario tracciabile), non con assegni postdatati o cambiali.

Cauzione fruttifera o infruttifera?

Salvo diversa pattuizione scritta, la cauzione produce interessi al tasso legale annuo (oggi 2,5%) a favore dell'inquilino. Per evitare di tenere conti separati e calcolare interessi, quasi tutti i contratti contengono la dicitura "cauzione infruttifera". Se non c'è, alla restituzione vanno aggiunti gli interessi maturati.

Esempio: cauzione di 3.000 € a tasso legale 2,5% per 4 anni → maturano ~300 € di interessi. Se nel contratto non hai specificato "infruttifera", al rilascio devi rendere 3.300 €.

Quando si restituisce

La cauzione va restituita al rilascio dell'immobile, dopo aver verificato:

Lo stato dei locali rispetto al verbale di consegna
Il pagamento di tutti i canoni
Il pagamento delle spese accessorie (oneri condominiali a carico inquilino)
Eventuali consumi di utenze in corso (se intestate al proprietario)

I tempi non sono fissati per legge: la giurisprudenza considera ragionevoli 30-60 giorni dalla restituzione, salvo verifiche straordinarie. Trattenere la cauzione oltre senza motivo legittimo permette all'inquilino di chiedere interessi moratori e risarcimento.

Casi in cui la cauzione si trattiene

Il proprietario può trattenere la cauzione (in tutto o in parte):

Per coprire danni all'immobile oltre la normale usura (rotture, macchie, parti rovinate)
Per canoni non pagati non già coperti da fideiussione
Per oneri condominiali arretrati di competenza dell'inquilino
Per utenze non saldate (se a carico inquilino e in nome del proprietario)

Quando trattieni, devi documentare: foto, fatture, preventivi. Se vai in causa senza documentazione, perdi.

Verbale di consegna: il documento chiave

Per evitare contestazioni alla restituzione, fai sempre un verbale di consegna firmato da entrambe le parti, con:

Stato di tutti i vani (foto datate allegate)
Conteggio chiavi consegnate (numero e tipologie)
Letture dei contatori (acqua, gas, luce)
Funzionamento di elettrodomestici (con elenco)
Stato di pareti, pavimenti, infissi

Senza verbale di consegna, in caso di contestazione si applica la presunzione di "consegna in buono stato" e qualsiasi danno trovato all'uscita è imputabile all'inquilino. Conviene a entrambi farlo bene.

Alternative alla cauzione

Tre opzioni meno comuni ma legali:

Fideiussione bancaria a prima richiesta: l'inquilino paga 1-2% l'anno alla banca, il proprietario in caso di default tira la fideiussione. Costoso ma libera liquidità all'inquilino
Garanzia di un terzo (genitori, parente): firma una scrittura privata di garanzia personale
Polizza assicurativa "garanzia affitto": prodotti specializzati di alcune compagnie

Registrazione del contratto

Tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni devono essere registrati all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Per durate inferiori (locazioni brevi, vacanze) la registrazione non è obbligatoria.

Conseguenze della mancata registrazione

Sanzione 120-240% dell'imposta di registro dovuta (riducibile col ravvedimento operoso al 6-30%)
Il contratto è nullo ai fini civili (Cass. Sez. Unite 23601/2017): il proprietario non può chiedere il pagamento del canone in tribunale finché non registra
Per la cedolare, perdi l'opzione (e quindi paghi IRPEF)
L'inquilino può chiedere la riduzione del canone al "canone minimo" della zona (canone concordato)

In sintesi: è una scemenza non registrare. Il rischio di nullità del contratto vale molto più del costo di registrazione.

Come si registra: modulo RLI

La registrazione si fa con il modulo telematico RLI sul sito dell'Agenzia delle Entrate (entratel/fisconline). Tre vie:

Da soli online: accedi con SPID/CIE/CNS, vai su "Servizi" → "Locazioni e affitti" → "RLI". Compili: dati parti, dati immobile (catastali), dati contratto (durata, canone, opzioni). Carichi PDF firmato. Paghi con F24 o addebito diretto.
Tramite intermediario: commercialista, CAF, sindacato proprietari. Costo 30-100 €.
In ufficio: chiedi appuntamento all'Agenzia delle Entrate territoriale.

Documenti necessari

Codici fiscali di tutti i contraenti (proprietari e inquilini)
Identificativi catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno)
Copia firmata del contratto (in PDF se online)
Per la cedolare: dichiarazione di opzione

Imposta di registro

L'imposta di registro è il "fee" sulla registrazione, dovuta in regime ordinario (no cedolare):

Tipo immobile	Aliquota
Abitativo (cat. A escl. A10)	2% del canone annuo
Strumentale (A10, B, C, D)	1% del canone annuo (con IVA) o 2%
Fondi rustici	0,5% del canone annuo

L'importo minimo è di 67 € per anno.

Chi paga

Per legge è solidale: proprietario e inquilino sono entrambi obbligati. Per prassi consolidata si divide al 50/50, ma nel contratto si può scrivere diversamente (esempio: tutto a carico proprietario o tutto a carico inquilino).

Quando si paga

Hai due modalità:

Annuale: paghi solo il primo anno alla registrazione, poi ogni anno entro la stessa data dell'anniversario contrattuale
In unica soluzione per tutta la durata del contratto: con sconto del 0,5% per ogni anno di anticipo. Su un 4+4 puoi pagare 8 anni alla firma con sconto del 4%

L'opzione "unica soluzione" si fa al momento della prima registrazione. Conveniente solo se hai liquidità da parte e non prevedi modifiche al contratto.

Codici tributo F24

1500 — primo anno di registrazione
1501 — annualità successive
1502 — proroghe
1504 — risoluzioni anticipate
1505 — cessioni

Imposta di bollo

Sul contratto in regime ordinario va apposta marca da bollo da 16 € ogni 4 facciate (di 100 righe ciascuna) o ogni 100 righe di testo. In pratica, per un contratto standard di 6-8 pagine si pagano 2-3 marche = 32-48 €.

Le marche si pagano:

Tradizionalmente con marca cartacea acquistata in tabaccheria
Telematicamente nella registrazione RLI (più semplice)

Chi paga il bollo

Anche qui è solidale, prassi 50/50.

Cedolare: niente registro né bollo

Quando il proprietario opta per la cedolare secca, sul contratto non sono dovute:

Imposta di registro (azzerata)
Imposta di bollo (azzerata)

Si paga solo la cedolare al 21% (o 10% per concordato) sul canone annuo. È uno dei vantaggi principali del regime cedolare. Approfondisci nella guida cedolare vs IRPEF.

Adempimenti dell'inquilino

Anche l'inquilino ha qualche obbligo:

Fornire codice fiscale per la registrazione
Pagare la sua quota di registro e bollo (se non in cedolare)
Se il contratto è in regime concordato 3+2 o studenti, può chiedere la detrazione IRPEF di 247,90-495,80 € a seconda del reddito
Se affitti sono il tuo primo lavoro fuori sede (3 anni dal trasferimento per oltre 100 km da residenza precedente), c'è una detrazione fino a 991,60 €/anno

Cessione contratto, sub-affitto, comodato

Cessione del contratto

L'inquilino può cedere il contratto a un altro soggetto solo con il consenso scritto del proprietario e registrazione della cessione (codice tributo 1505). Senza consenso è nulla.

Sub-affitto

Permesso solo se previsto nel contratto. Il sub-affitto totale è quasi sempre vietato; quello parziale (una stanza) può essere ammesso. Senza autorizzazione esplicita scritta, il sub-affitto è motivo di risoluzione del contratto.

Comodato d'uso gratuito

Diverso dall'affitto: nessun canone, ma va comunque registrato (con marca da bollo) se di durata superiore a 30 giorni. Non c'è cedolare perché non c'è reddito. Utile per affidare temporaneamente la casa a un familiare con benefici IMU sulla seconda casa.

Errori comuni

1. Cauzione versata in contanti senza ricevuta

Mai. Bonifico tracciabile sempre, con causale "deposito cauzionale contratto del [data]". In caso di contestazione la prova è netta.

2. Niente verbale di consegna

Senza verbale, il giorno del rilascio sei nel buio. Anche poche foto e un foglio firmato sono meglio di niente.

3. Trattenere cauzione "preventiva" senza causa

Ho visto casi di proprietari che trattengono "perché non si sa mai" 6 mesi dopo. È illecito. L'inquilino può fare causa, ottenere restituzione + interessi + risarcimento spese legali.

4. Registrazione tardiva senza ravvedimento

Se sei in ritardo, fai ravvedimento operoso entro 12 mesi: paghi sanzione ridotta (12% se entro 90gg, 30% se entro 12 mesi). Senza ravvedimento la sanzione standard è 120-240%.

5. Non aggiornare RLI in caso di proroga

Quando il contratto si rinnova alla scadenza, devi presentare RLI di proroga e pagare il registro per il periodo nuovo. Le proroghe automatiche dei 4+4 e 3+2 vanno comunque comunicate.

Risorse utili

Modulo RLI online: agenziaentrate.gov.it
Tabelle codici tributo F24: dal sito Agenzia
Tasso legale aggiornato: pubblicato annualmente sulla Gazzetta Ufficiale
Per i canoni concordati: Confedilizia o sindacati inquilini del Comune

Per i numeri sui canoni di mercato della tua zona, parti dai dati OMI delle regioni. Per le tipologie di contratto e quale scegliere, leggi la guida ai contratti d'affitto.