Cedolare secca vs IRPEF 2026: quale conviene davvero
La cedolare secca al 21% (o 10%) è quasi sempre più vantaggiosa della tassazione IRPEF ordinaria, ma non sempre. Tabelle, esempi numerici e quando ha senso scegliere l'una o l'altra.
Hai una casa da affittare e ti stai chiedendo se conviene la cedolare secca o la tassazione IRPEF ordinaria. È una scelta che, su un canone medio, può farti risparmiare o pagare in più anche 2.000-3.000 € l'anno. Vediamo nel dettaglio come funzionano i due regimi, quando conviene l'uno o l'altro, e quali sono le novità del 2026.
Cedolare secca: il regime forfettario sull'affitto
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva introdotta nel 2011. Sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo che si pagherebbero sul contratto di locazione.
Si applica al canone annuo lordo, senza deduzioni di sorta. L'aliquota dipende dal tipo di contratto:
- 21% — contratti a canone libero (4+4) o transitori
- 10% — contratti a canone concordato (3+2) nei Comuni "ad alta tensione abitativa" o aderenti agli accordi territoriali
- 26% — locazioni brevi (sotto 30 giorni) dal secondo immobile in poi; il primo resta al 21%
Quando puoi sceglierla
La cedolare secca è disponibile per:
- Persone fisiche proprietarie o titolari di altri diritti reali (usufrutto, abitazione)
- Immobili abitativi delle categorie catastali A1-A11 esclusa A10 (uffici)
- Pertinenze affittate insieme all'immobile principale (cantina, box)
Non puoi usarla se:
- Sei una società o una persona giuridica
- Affitti in regime di impresa
- Affitti uffici o negozi (cat. catastali A10, C1, C3...)
- Il conduttore è un'impresa o un soggetto IVA
L'opzione si esercita
L'opzione per la cedolare si fa al momento della registrazione del contratto (modulo RLI), oppure entro 30 giorni dall'inizio dell'annualità successiva tramite RLI di proroga. Vale per tutta la durata del contratto, salvo revoca annuale.
Quando opti per la cedolare, rinunci ad aggiornamenti ISTAT del canone per tutta la durata del contratto.
IRPEF ordinaria sull'affitto
Senza cedolare, il canone d'affitto entra nel reddito complessivo IRPEF. Si tassano solo l'85% del canone lordo (riduzione forfettaria del 15% per spese non documentate). Il resto si somma agli altri redditi e si applicano le aliquote IRPEF a scaglioni.
Scaglioni IRPEF 2026 (riforma confermata)
Dal 2024 sono in vigore i tre scaglioni IRPEF:
| Reddito imponibile | Aliquota |
|---|---|
| Fino a 28.000 € | 23% |
| Da 28.000,01 a 50.000 € | 35% |
| Oltre 50.000 € | 43% |
A queste aliquote si aggiungono addizionale regionale (1,23%–3,33% a seconda della Regione) e addizionale comunale (0%–0,9%). Mediamente, sull'85% del canone, si paga tra il 25% e il 47% a seconda dello scaglione e della Regione.
Imposte aggiuntive sul contratto IRPEF
Sul contratto a regime ordinario paghi anche:
- Imposta di registro: 2% del canone annuo (può essere divisa con l'inquilino, di solito al 50/50)
- Imposta di bollo: 16 € ogni 4 facciate del contratto
Con la cedolare, nessuna di queste imposte è dovuta.
Confronto numerico: il caso tipico
Mettiamo a confronto i due regimi su un caso reale. Marco affitta a Milano un bilocale di 60 m² in zona C, a canone libero 4+4. Canone 1.300 €/mese = 15.600 €/anno. Marco è dipendente con altri redditi che lo collocano nel secondo scaglione IRPEF (reddito complessivo 38.000 €).
Opzione A — Cedolare secca 21%
| Voce | Importo |
|---|---|
| Canone annuo | 15.600 € |
| Cedolare secca 21% | 3.276 € |
| Imposta registro | 0 € |
| Imposta bollo | 0 € |
| Totale tasse anno | 3.276 € |
Opzione B — IRPEF ordinaria
| Voce | Importo |
|---|---|
| Canone annuo | 15.600 € |
| Imponibile (85%) | 13.260 € |
| IRPEF allo scaglione 35% | 4.641 € |
| Addizionale regionale Lombardia (~1,73% medio) | 229 € |
| Addizionale comunale Milano (~0,80%) | 106 € |
| Imposta registro 2% (50% a carico) | 156 € |
| Imposta bollo | ~32 € |
| Totale tasse anno | 5.164 € |
In questo caso la cedolare fa risparmiare 1.888 €/anno. Su un contratto 4+4 sono circa 15.000 € su 8 anni.
Quando IRPEF può convenire
Sono casi rari, ma esistono:
1. Hai redditi molto bassi
Se il tuo reddito complessivo, comprendendo l'affitto, resta sotto la no-tax area (~8.500 € per dipendenti, ~5.500 € per altri), l'IRPEF effettiva è quasi zero, mentre la cedolare paga comunque il 21%. In questo caso IRPEF batte cedolare.
2. Hai molte detrazioni che non puoi usare
Le detrazioni IRPEF (lavori edilizi 50%, ecobonus, spese sanitarie, mutuo prima casa) si applicano solo all'IRPEF, non alla cedolare. Se hai un grande importo di detrazioni e la cedolare ti azzererebbe il margine per usarle, IRPEF può tornare conveniente. Capita raramente perché di solito le detrazioni si recuperano in 10 anni e c'è capienza.
3. Affitti con contratto a uso commerciale
Per locazioni di immobili classificati come uffici (A10) o negozi (C1), la cedolare non è disponibile: l'IRPEF è obbligatoria.
4. Conduttore impresa
Se affitti a una società o ditta individuale, anche per uso abitativo del dipendente, alcuni scenari escludono la cedolare. Verifica con il commercialista.
La cedolare al 10%: quando si applica
L'aliquota ridotta al 10% è disponibile per i contratti a canone concordato 3+2 stipulati in Comuni ad alta tensione abitativa, sulla base di accordi territoriali tra associazioni dei proprietari (Confedilizia, ARPE) e dei conduttori (SUNIA, SICET, UNIAT).
I Comuni "ad alta tensione abitativa" sono individuati dalla delibera CIPE n. 87/2003 e successive. Includono tutti i capoluoghi di provincia e molti Comuni dell'hinterland (oltre 1.000 Comuni in totale). Tra i principali: Milano, Roma, Napoli, Firenze, Bologna, Torino, Venezia, Genova, Bari, Palermo, Catania, e i loro Comuni limitrofi.
Vincoli del canone concordato
Per beneficiare del 10% devi rispettare i limiti di canone stabiliti dall'accordo territoriale del Comune. Il canone si calcola in base a parametri come la fascia OMI, la metratura, lo stato dell'immobile e la presenza di servizi (ascensore, riscaldamento autonomo, posto auto).
Tipicamente il canone concordato è 15-25% più basso del canone libero di mercato. Quindi prima di scegliere il 3+2 verifica che il "risparmio" fiscale non venga annullato dal canone più basso.
Esempio: canone libero vs concordato
Stesso bilocale di Milano dell'esempio precedente. Confronta:
- 4+4 libero: 1.300 €/mese × 12 = 15.600 €/anno → cedolare 21% = 3.276 € → netto 12.324 €
- 3+2 concordato: 1.050 €/mese × 12 = 12.600 €/anno → cedolare 10% = 1.260 € → netto 11.340 €
Nonostante l'aliquota sia meno della metà, il netto in tasca al proprietario è inferiore di 984 €/anno. Il 3+2 conviene fiscalmente al netto solo se il canone concordato è abbastanza vicino a quello libero (succede in zone semicentrali e periferiche). Verifica caso per caso usando i dati OMI di Milano come riferimento.
Vantaggi non monetari del 3+2 concordato
Oltre alla cedolare al 10%, il canone concordato ha altri sgravi:
- IMU ridotta al 75% di quella ordinaria (con aliquota deliberata dal Comune)
- Riduzione 30% imponibile IRPEF se non si opta per la cedolare
- Detrazioni più alte per l'inquilino se il reddito è basso (vedi guida contratti)
Aggregando tutti gli sgravi, su immobili in zone non di pregio, il 3+2 può essere il regime complessivamente più conveniente per il proprietario.
Locazioni brevi (Airbnb e simili)
Dal 2024 le regole per le locazioni brevi sotto i 30 giorni sono state riviste:
- Primo immobile: aliquota cedolare al 21%
- Dal secondo al quarto: aliquota al 26%
- Dal quinto in poi: si presume attività di impresa, niente cedolare, IRPEF ordinaria + obblighi IVA
Per chi gestisce diversi immobili su Airbnb/Booking è cambiato lo scenario: l'aliquota effettiva sale.
Modulo RLI: come registrare e optare
La registrazione del contratto e l'opzione cedolare si fanno con il modulo telematico RLI (Registrazione Locazioni Immobili) sul portale dell'Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma del contratto.
Hai tre vie:
- Da solo, con SPID/CIE/CNS, accedendo al servizio "Contratti di locazione" sul sito dell'Agenzia.
- Tramite intermediario (commercialista, CAF, sindacato proprietari): paghi 30-80 € per la pratica.
- Allo sportello di un ufficio dell'Agenzia delle Entrate, con appuntamento.
Non registrare il contratto entro 30 giorni comporta sanzioni del 120-240% dell'imposta dovuta, riducibili al 60-120% in caso di ravvedimento operoso. Anche con cedolare, dove l'imposta di registro non si paga, la registrazione è obbligatoria.
Cedolare e dichiarazione redditi
Il canone soggetto a cedolare va dichiarato nel quadro RB del modello Redditi PF (o B del 730), spuntando l'opzione cedolare. L'imposta si versa con F24:
- Acconto: 100% dell'imposta dell'anno precedente, in due rate (giugno e novembre) se sopra una certa soglia
- Saldo: a giugno dell'anno successivo
Codici tributo: 1840 (acconto prima rata), 1841 (acconto seconda rata), 1842 (saldo).
Domande frequenti
Posso passare da IRPEF a cedolare a metà contratto?
Sì, all'inizio di ogni annualità contrattuale, presentando RLI di proroga con opzione cedolare entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.
Il conduttore deve essere d'accordo?
Sì. Devi inviare al conduttore una raccomandata in cui comunichi l'opzione cedolare e l'impegno a non aumentare il canone con ISTAT durante il regime cedolare.
Posso uscire dalla cedolare?
Sì, all'inizio di ogni annualità contrattuale puoi revocare l'opzione e tornare al regime ordinario, sempre con RLI.
Cedolare e nuda proprietà?
Solo l'usufruttuario può scegliere la cedolare. Il nudo proprietario, di solito, non riscuote i canoni.
Cedolare e affitto a parenti?
Sì, è ammessa anche se affitti a un parente (non rientra nelle locazioni "fittizie" se c'è un canone reale e un contratto registrato).
Si può applicare al 100% del canone se ci sono comproprietari?
Solo i comproprietari che hanno optato per la cedolare la pagano sulla loro quota. Gli altri restano in IRPEF. Quindi, in caso di immobile in comproprietà, ogni comproprietario decide per la sua quota.
In sintesi
- Per quasi tutti i casi standard, la cedolare al 21% sul canone libero è la scelta migliore
- La cedolare al 10% sul concordato è ottima fiscalmente, ma il canone effettivo è più basso: fai i conti netti
- L'IRPEF torna utile solo se hai redditi molto bassi, molte detrazioni inutilizzate o affitti commerciali
- Sulle locazioni brevi oltre il primo immobile, l'aliquota sale al 26% e dal quinto si entra in regime d'impresa
- L'opzione si esercita con RLI in 30 giorni dalla firma, e va comunicata al conduttore con raccomandata
Per simulare il tuo caso, calcola il canone nella zona del tuo immobile usando i nostri dati OMI delle 20 regioni. Se vuoi capire come si scelgono tipologia e durata del contratto, leggi la guida dedicata.