Come si leggono le quotazioni OMI: guida completa 2026
Una guida passo passo alle quotazioni immobiliari OMI dell'Agenzia delle Entrate. Zone, fasce, tipologie, semestri: cosa significano i numeri e come usarli per valutare un affitto o una casa in Italia.
Quando cerchi casa o stai per affittare, prima o poi qualcuno tira fuori la sigla OMI. Notai, agenzie, banche, periti: tutti la usano. In questa guida vediamo nel dettaglio cosa sono le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, come si leggono e come usarle per non sbagliare valutazione.
Cos'è l'OMI in due righe
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare è una struttura interna all'Agenzia delle Entrate che, dal 2002, raccoglie e pubblica ogni sei mesi i valori di compravendita e di locazione degli immobili in Italia. È un dato pubblico, gratuito, scaricabile da chiunque, e viene usato come riferimento da banche, tribunali, notai e Comuni.
I dati OMI non sono prezzi reali di mercato. Sono intervalli di valore minimo e massimo stimati per ogni zona omogenea del Paese, calcolati a partire dai rogiti registrati e da rilievi effettuati sul territorio dai tecnici dell'Agenzia. Sono indicatori, non listini.
Come è strutturato un dato OMI
Ogni quotazione OMI è composta da quattro coordinate: dove, cosa, in che stato, in che semestre. Vediamole.
1. Dove: la zona omogenea
L'Italia è suddivisa in oltre 27.000 zone omogenee OMI. Una zona è un'area di territorio con caratteristiche urbanistiche, edilizie e socio-economiche uniformi. Una zona può coincidere con un quartiere intero (a Milano, "Brera-Garibaldi") o con un singolo isolato in una piccola frazione.
Ogni zona ha un codice alfanumerico (per esempio RM00000001 per il centro di Roma) e appartiene a una fascia:
| Fascia | Significato | Esempio |
|---|---|---|
| B | Centrale | Centro storico di una città |
| C | Semicentrale | Quartieri attorno al centro |
| D | Periferica | Periferie urbane |
| E | Suburbana | Aree marginali, frazioni |
| R | Extraurbana / rurale | Campagna, aperta campagna |
La fascia non è solo un'etichetta: due zone della stessa città in fasce diverse possono avere prezzi 4-5 volte diversi. A Milano una zona B (Brera) ha quotazioni di vendita oltre i 9.000 €/m², mentre una zona E nelle estreme periferie può scendere sotto i 2.000 €/m².
2. Cosa: la tipologia immobiliare
Per ogni zona, l'OMI pubblica i valori di varie tipologie di immobile, ognuna con un codice numerico. Le principali:
- 20 — Abitazioni civili (la più comune, è il dato che si guarda nel 95% dei casi)
- 21 — Abitazioni di tipo economico
- 1 — Ville e villini
- 19 — Abitazioni signorili
- 13 — Box (autorimesse private)
- 14 — Posti auto coperti
- 15 — Posti auto scoperti
- 5 — Negozi
- 6 — Uffici
- 9 — Magazzini
- 10 — Laboratori
- 7 — Capannoni tipici
- 8 — Capannoni industriali
Quando confronti due immobili devi confrontare la stessa tipologia. Un attico in zona B come "abitazione civile" e una villa nella stessa zona possono avere quotazioni completamente diverse: la prima rientra in tipologia 20, la seconda in tipologia 1.
3. In che stato: stato conservativo
Per ogni combinazione zona + tipologia, OMI distingue tre stati conservativi:
- OTTIMO — Ristrutturato di recente, finiture di pregio
- NORMALE — Buone condizioni, manutenzione ordinaria, non ristrutturato di recente
- SCADENTE — Da ristrutturare, finiture obsolete
Tra "ottimo" e "scadente" nella stessa zona la differenza di prezzo può arrivare al 30-40%. Un appartamento "scadente" non è invendibile: è un appartamento da ristrutturare, valutato al netto di quel costo.
4. Quando: il semestre
OMI pubblica due rilievi all'anno: il primo semestre (gennaio-giugno) e il secondo semestre (luglio-dicembre). I dati di un semestre vengono pubblicati con qualche mese di ritardo. Il riferimento più recente attualmente disponibile è il semestre 2025/2, elaborato a ottobre 2025.
Confrontando due semestri consecutivi puoi misurare l'andamento dei prezzi su base sei mesi. Sul nostro sito, ogni scheda regionale e ogni scheda comune mostrano la variazione percentuale rispetto al semestre precedente.
I numeri concreti: cosa esce dall'OMI
Per ogni combinazione (zona + tipologia + stato), OMI pubblica quattro numeri:
- Compr_min e Compr_max — valore di compravendita in €/m², riferito alla superficie lorda
- Loc_min e Loc_max — valore di locazione in €/m² al mese, sempre superficie lorda
Il min e il max delineano l'intervallo dentro cui si muove il mercato di quella tipologia in quella zona, in quello stato. Il valore medio non è pubblicato ma si ottiene mediamente come punto di partenza per una stima.
Esempio pratico: leggere una zona di Milano
Prendiamo la zona B1 di Milano (centro storico, fascia centrale), tipologia 20 (abitazioni civili), stato NORMALE, semestre 2025/2:
- Compr_min: 7.300 €/m²
- Compr_max: 10.500 €/m²
- Loc_min: 22 €/m²/mese
- Loc_max: 32 €/m²/mese
Tradotto: un appartamento di 80 m² in stato normale dentro quella zona, oggi, vale tra i 584.000 e 840.000 € di compravendita, e si affitta tra i 1.760 e 2.560 €/mese. La forbice è ampia perché dentro una stessa zona ci sono case migliori e peggiori, ai piani alti o bassi, con balcone o senza.
Superficie lorda: attenzione
I valori OMI sono riferiti alla superficie lorda, non a quella commerciale o calpestabile. La superficie lorda include:
- Lo spessore dei muri perimetrali esterni e dei muri interni
- Le pertinenze (balconi al 30%, terrazze coperte al 35%, terrazze scoperte al 25-30% a seconda della Regione)
Quando un'agenzia ti dice "casa di 100 m²", verifica se è lorda, commerciale o calpestabile: è la stessa casa misurata in tre modi diversi, e il prezzo finale cambia di conseguenza. Le quotazioni OMI usano sempre la lorda, perché è quella documentale rintracciabile in catasto.
A cosa servono davvero i valori OMI
L'OMI è uno strumento, non un oracolo. Le sue applicazioni più comuni:
Valutazione di un immobile
Quando vendi o compri, l'OMI ti dà un range di riferimento sopra il quale stai pagando troppo, sotto il quale stai facendo l'affare della vita (o c'è qualcosa che non va). Una quotazione OMI ti permette di dire "questa casa la chiedono 350.000 € ma OMI dice 280.000-320.000 €, qualcosa va capito".
Valutare un canone d'affitto
Per gli affitti vale la stessa logica. Se ti chiedono 1.800 €/mese per 70 m² in una zona dove OMI segna 10-15 €/m²/mese, ti stai pagando 25,7 €/m²/mese, ben sopra anche il massimo. Hai due possibilità: l'appartamento è davvero eccezionale (vista, ristrutturazione, posizione) oppure è caro.
Mutuo e perizia bancaria
Le banche, quando concedono un mutuo, fanno fare una perizia dal proprio tecnico. Il perito si appoggia all'OMI come primo benchmark, poi aggiusta in base a stato, esposizione, condominio, piano. Il valore peritale che la banca usa per calcolare il loan-to-value è quasi sempre vicino o sotto il valore medio OMI della zona, mai al massimo.
Successioni, donazioni, perizie giudiziarie
Per atti che richiedono una valutazione "ufficiale" di un immobile (successioni ereditarie, divisioni, separazioni, esecuzioni immobiliari) l'OMI è il riferimento di partenza. Il valore catastale resta quello fiscale, ma per i calcoli di mercato si usa l'OMI rivalutato.
Cedolare secca a canone concordato
Per beneficiare della cedolare secca al 10% (invece del 21%) sugli affitti a canone concordato, devi rispettare la fascia OMI del Comune e gli accordi territoriali tra associazioni. Approfondiamo qui la convenienza tra cedolare e IRPEF.
Differenze tra OMI e prezzi reali
Una domanda ricorrente: ma se OMI dice "9.000 €/m²" e su Idealista vedo case nella stessa zona a 12.000 €/m², chi sbaglia?
Nessuno. Sono due metriche diverse:
- OMI rileva i valori medi del transato, cioè i prezzi a cui le case si vendono davvero, registrati nei rogiti. È un dato di consuntivo.
- Idealista, Immobiliare.it mostrano i prezzi richiesti dai venditori, che sono mediamente 10-20% più alti dei prezzi a cui le case si chiudono. È un dato di domanda iniziale.
La regola spannometrica: OMI medio + 10% ≈ prezzo richiesto medio. OMI massimo ≈ ottimi appartamenti pronti, ben tenuti. Se vedi annunci ben sopra il massimo OMI, o sono case eccezionali o sono speranze.
Come consulto le quotazioni
Tre canali ufficiali e gratuiti:
- Portale OMI dell'Agenzia delle Entrate, dentro la sezione "Servizi". Cerchi per Comune e zona, vedi tabelle e mappa.
- Banca dati delle quotazioni scaricabile in CSV, semestre per semestre. È il dato grezzo, perfetto se vuoi farti analisi su Excel o Python.
- affitto.click (questo sito) — ti facciamo vedere gli stessi dati, con grafico delta semestrale, calcolatore m² al mese, mappa interattiva delle zone, confronto fino a 4 zone in parallelo.
Per partire dai dati dei comuni più cercati: Roma, Milano, Napoli, Firenze.
Limiti dell'OMI: quando non bastano
Cose che l'OMI non ti dice e che servono a determinare il prezzo finale:
- Piano dell'appartamento (ultimo piano con vista vs piano terra)
- Esposizione (sud vs nord)
- Stato di conservazione del condominio (millesimi, lavori recenti, fondo cassa)
- Spese condominiali e tipologia di riscaldamento
- Parcheggio interno o pertinenza
- Qualità delle finiture (parquet vs piastrelle, infissi, caldaia)
- Vista (su strada trafficata vs cortile interno vs panoramica)
- Vincoli paesaggistici o storici
Tutti questi fattori possono modificare il prezzo del ±15-25% rispetto al riferimento OMI. Per questo OMI è un punto di partenza, non l'arrivo.
Domande frequenti
OMI è obbligatorio?
No, non è obbligatorio per privati. È obbligatorio come riferimento per alcuni adempimenti pubblici (perizie giudiziarie, alcune valutazioni fiscali). Per la trattativa privata è solo un termine di paragone.
Posso farmi rimborsare se ho pagato sopra OMI?
No. OMI non è un prezzo legalmente vincolante. Se hai firmato il rogito, hai accettato il prezzo. OMI può servirti in giudizio per dimostrare un vizio occulto o un dolo, ma non è in sé una prova di prezzo "giusto".
Come scelgo se confrontare con il min, il medio o il max?
Per un appartamento "medio" della zona (stato normale, piano centrale, esposizione standard) usa la media tra min e max. Per casi sopra la media (ristrutturato, attico, vista) avvicinati al massimo. Per casi sotto la media (da ristrutturare, piano terra, esposizione nord) avvicinati al minimo.
Perché alcune zone non hanno tutti i dati?
Quando in una zona non ci sono state abbastanza compravendite di una certa tipologia, l'OMI non pubblica il valore (lo lascia vuoto) per non fare statistiche su pochi casi. È normale per tipologie rare in zone piccole.
Quanto è vecchio un dato OMI?
Il dato del semestre 2025/2 si riferisce alle compravendite chiuse tra luglio e dicembre 2025, e viene pubblicato attorno a marzo-aprile 2026. Quindi quando lo consulti hai un dato di 3-9 mesi di età. In mercati in rapido movimento (rialzi forti come 2021-2022) il dato è già "vecchio" quando esce.
Il prossimo passo
Ora che sai come si legge una quotazione OMI, prova a sfogliare i dati di una zona che conosci. La mappa delle regioni è il punto di ingresso, oppure usa la barra di ricerca in alto per arrivare direttamente al tuo Comune.
Se invece vuoi capire quanta tassazione ti tocca quando affitti, ti consigliamo la guida su cedolare secca vs IRPEF nel 2026: lì trovi i numeri concreti per scegliere il regime giusto.