Contratti d'affitto in Italia: 4+4, 3+2, transitorio, studenti — guida 2026

In Italia esistono quattro tipi di contratto di locazione abitativa, ciascuno con regole proprie su durata, canone, registrazione e tassazione. Sceglierne uno sbagliato significa pagare più tasse, non poter sfrattare l'inquilino quando serve, oppure trovarsi un canone bloccato per anni. Vediamoli tutti, con criteri di scelta concreti.

Le quattro forme contrattuali

Tipo	Durata	Canone	Cedolare
4+4 libero	4 anni + 4 di rinnovo	Libero	21%
3+2 concordato	3 anni + 2 di rinnovo	Vincolato accordo territoriale	10%
Transitorio	1 - 18 mesi	Vincolato (in genere)	21% (10% se concordato)
Studenti	6 mesi - 3 anni	Vincolato accordo	10%

4+4 a canone libero

È il contratto standard, regolato dalla legge 431/1998. Dura 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 alla prima scadenza, salvo disdetta motivata da parte del proprietario.

Caratteristiche

• Canone libero: tu e l'inquilino concordate l'importo senza vincoli
• Aggiornamento ISTAT: ammesso, di solito al 75% dell'indice FOI annuale
• Disdetta proprietario alla prima scadenza (4 anni): solo per motivi tassativi (uso proprio, vendita a terzi, ristrutturazione importante, mancato uso da parte dell'inquilino), con preavviso di 6 mesi
• Disdetta inquilino: in qualsiasi momento dopo i primi 6 mesi, con preavviso di 6 mesi (riducibile per "gravi motivi" come trasferimento per lavoro)
• Cedolare 21% disponibile

Quando sceglierlo

È la prima scelta quando:

• Vuoi affittare al massimo del valore di mercato
• L'immobile non rientra in zone con canone concordato vantaggioso
• Cerchi una rendita stabile a lungo termine
• Non hai esigenze di rientrare nell'immobile a breve

Quando evitarlo

Se prevedi di voler usare la casa fra 1-2 anni (per figli all'università, trasferimento, ecc.) il 4+4 ti vincola troppo. Meglio un transitorio.

3+2 a canone concordato

Detto anche "contratto agevolato". Dura 3 anni con rinnovo automatico di altri 2 alla prima scadenza. È regolato da accordi territoriali stipulati nel Comune tra associazioni dei proprietari e dei conduttori (Confedilizia/SUNIA-SICET-UNIAT).

Vincoli sul canone

Il canone deve rispettare un range stabilito dall'accordo territoriale. La fascia minima e massima dipendono da:

• Fascia OMI della zona dove si trova l'immobile
• Metratura
• Stato di conservazione
• Servizi (riscaldamento autonomo, ascensore, posto auto, balcone, ecc.)

Tipicamente il canone concordato è 15-25% più basso del canone libero di mercato. Ma riceve sgravi fiscali importanti.

Vantaggi fiscali

• Cedolare al 10% invece del 21% (anche al 21% normale, il 10% è la metà)
• IMU ridotta al 75% di quella ordinaria (con aliquota deliberata dal Comune)
• Riduzione 30% imponibile IRPEF se non si opta per la cedolare
• Per l'inquilino: detrazione IRPEF di 247,90-495,80 € a seconda del reddito

Dove è disponibile

Il 3+2 esiste in tutti i Comuni italiani, ma il 10% di cedolare è riservato ai Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003 e successive): tutti i capoluoghi e oltre 1.000 Comuni dell'hinterland metropolitano.

Quando sceglierlo

• Sei in una zona dove il canone libero non è molto diverso dal concordato
• Hai un reddito IRPEF alto (lo sgravio cedolare al 10% è grosso)
• Vuoi un inquilino di lungo periodo, magari una famiglia
• Hai una seconda casa che vuoi mettere a reddito senza dramma

Documentazione richiesta

Per dimostrare la conformità all'accordo territoriale, il contratto va firmato con un'attestazione rilasciata da un'organizzazione sindacale firmataria dell'accordo (Confedilizia per i proprietari, SUNIA/SICET/UNIAT per gli inquilini). L'attestazione costa 50-150 € e certifica che canone e clausole rispettano l'accordo.

Contratto transitorio

Pensato per esigenze di breve durata. Va da 1 a 18 mesi, non rinnovabile (alla scadenza si fa un nuovo contratto, eventualmente uguale).

Quando si può fare

Il transitorio richiede una causale documentabile:

• Trasferimento temporaneo per lavoro (con lettera datore di lavoro)
• Esigenze familiari particolari (matrimonio, separazione, malattia)
• Motivi di studio per il proprietario
• Obblighi di leva o servizio civile
• Situazioni urgenti documentabili

Senza causale provata, il contratto può essere riqualificato dal giudice come 4+4 con tutte le tutele dell'inquilino.

Canone e cedolare

Nei Comuni ad alta tensione abitativa il canone è vincolato all'accordo territoriale e si può applicare la cedolare al 10%. Negli altri Comuni il canone è libero e la cedolare è al 21%.

Quando sceglierlo

• Hai un trasferimento pianificato di alcuni mesi
• Vendi la casa e ti serve un alloggio temporaneo
• Stai ristrutturando e devi traslocare
• Affitti a lavoratori in trasferta o consulenti per progetti definiti

Trappole

Il transitorio non si può rinnovare se persiste la stessa causale: alla scadenza, se l'inquilino resta, il contratto si trasforma in 4+4 di fatto. Per evitare guai, alla scadenza fai uscire l'inquilino o firma un nuovo contratto con causale diversa o un 4+4 vero.

Contratto studenti

Riservato a studenti universitari fuori sede, in Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati. Dura da 6 mesi a 3 anni, rinnovabile automaticamente alla scadenza salvo disdetta dell'inquilino.

Caratteristiche

• Canone vincolato all'accordo territoriale per studenti
• Cedolare al 10% sempre disponibile
• Possibile contratto a un singolo studente o a più studenti in cohousing
• Lo studente deve essere iscritto a corso di laurea, dottorato, master, o equivalenti

Quando sceglierlo

Hai un appartamento in città universitaria (Milano, Bologna, Pisa, Roma, Padova, Trento...). È spesso il regime più redditizio sul brevissimo (12 mesi), perché:

• Il canone concordato studenti è meno scontato del 3+2 normale (gli accordi tendono ad allineare al mercato)
• Cedolare al 10%
• Vacatio breve a settembre tra una stagione e l'altra
• Possibilità di affittare a metratura (per stanza) con più contratti separati e canoni complessivamente più alti

Quale scegliere: matrice di decisione

Caso 1: Casa secondaria in capoluogo, vuoi rendita stabile

Scelta: 3+2 concordato con cedolare 10%. Massimo sgravio fiscale, inquilino di lungo periodo, IMU ridotta. Verifica con i dati OMI della tua regione che il canone concordato non sia troppo basso.

Caso 2: Casa in piccolo Comune, mercato non concordato

Scelta: 4+4 a canone libero con cedolare 21%. Massimizza il canone, paga 21% senza pensieri.

Caso 3: Casa che ti serve fra 12-18 mesi

Scelta: contratto transitorio con causale documentata. Liberi la casa quando ti serve, l'inquilino sa cosa firma.

Caso 4: Studio o bilocale in città universitaria

Scelta: contratto studenti, eventualmente in cohousing. Cedolare 10%, canone in linea col mercato, più rotazione che con un 4+4.

Caso 5: Casa al mare o in località turistica

Se la affitti per più di 30 giorni → 4+4 o transitorio. Se la affitti per meno di 30 giorni → locazione breve (Airbnb-style) con cedolare al 21% sul primo immobile, 26% dal secondo. Vedi la guida fiscale completa.

Registrazione: come fare

Tutti i contratti di locazione di durata oltre 30 giorni devono essere registrati entro 30 giorni dalla firma, telematicamente con il modulo RLI sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Servono:

• Copia firmata digitale del contratto (PDF)
• Codice fiscale di tutti i contraenti
• Dati catastali dell'immobile
• SPID/CIE/CNS per accedere al servizio

Costo:

• Con cedolare: zero registro, zero bollo
• Senza cedolare: imposta di registro 2% canone annuo (split 50/50 con inquilino) + bollo 16 € ogni 4 facciate

Cosa mettere nel contratto

Clausole minime e prudenti:

• Identificazione completa di parti e immobile (con dati catastali)
• Durata e modalità di rinnovo
• Canone, modalità di pagamento, aggiornamento ISTAT
• Cauzione (max 3 mensilità, fruttifera al tasso legale o no)
• Spese a carico inquilino vs proprietario (tabella oneri accessori, da DM)
• Stato di consegna (con verbale + foto)
• Inventario mobili (se ammobiliato)
• Clausola di disdetta e tempi di preavviso
• Tribunale competente per le controversie
• Per la cedolare: rinuncia all'aggiornamento ISTAT

Errori comuni

1. Contratto transitorio senza causale

Se non documenti la motivazione, il giudice te lo riqualifica come 4+4 e ti tieni l'inquilino per 8 anni. Sempre allegare lettera datore lavoro o documenti.

2. Canone concordato sopra l'accordo

L'accordo territoriale fissa il tetto massimo. Sforare significa nullità della cedolare 10% e riqualificazione del canone. Fa attenzione: anche piccole maggiorazioni, su 8 anni di contratto, le ricalcola l'Agenzia in caso di controllo.

3. Mancata raccomandata cedolare al conduttore

L'opzione cedolare richiede comunicazione al conduttore via raccomandata in cui rinunci all'aggiornamento ISTAT. Senza questa raccomandata l'opzione è formalmente nulla anche se hai pagato la cedolare.

4. Affittare a famiglia ma scrivere "uso transitorio"

Il transitorio è per esigenze documentabili. Una famiglia stabile non è un'esigenza transitoria. Riqualifica garantita.

5. Cauzione fruttifera dimenticata

Se nel contratto non specifichi che la cauzione è infruttifera, va versata su conto bancario fruttifero e gli interessi vanno annualmente all'inquilino. Conviene scrivere "infruttifera" e tenerla sul conto corrente normale.

Riferimenti normativi

• L. 431/1998 — disciplina locazioni abitative
• D.M. 16/01/2017 — convenzione nazionale per i contratti concordati
• L. 392/1978 — equo canone (storica, oggi residuale)
• D.Lgs. 23/2011, art. 3 — cedolare secca
• Accordi territoriali del tuo Comune (chiedi a Confedilizia o sindacati inquilini)

Per capire quale canone chiedere nella tua zona, parti dai dati OMI del tuo Comune. Per la convenienza fiscale dei diversi regimi, vai alla guida cedolare vs IRPEF.