Yield lordo immobiliare: come si calcola e cosa è "buono" in Italia
Guida pratica al rendimento da affitto. Formula, differenza tra yield lordo e netto, valori medi per regione, soglie di convenienza rispetto a BTP e mutuo.
Quando si valuta una casa come investimento, la domanda cruciale è: quanto rende? Lo si misura con lo yield (rendimento). Il calcolo sembra banale ma ha sottigliezze importanti, soprattutto sulla differenza tra lordo e netto. Vediamo come si fa, cosa è "buono" oggi in Italia, e quando un investimento immobiliare batte un BTP.
Yield lordo: la formula
La formula è semplice:
Yield lordo = (Canone annuo ÷ Prezzo d'acquisto) × 100
Esempio: compri un appartamento a Milano per 250.000 €, lo affitti a 1.200 €/mese = 14.400 €/anno.
Yield lordo = (14.400 ÷ 250.000) × 100 = 5,76%
Sul nostro sito, ogni scheda zona ti mostra automaticamente il yield lordo stimato sulla base dei valori OMI medi di affitto e compravendita.
Cosa è "lordo" e cosa manca
Il lordo non considera:
- Tasse sul canone (cedolare 21% o IRPEF marginale)
- IMU sulla seconda casa (varia per Comune, in media 0,76-1,06% del valore catastale)
- Manutenzione ordinaria a carico del proprietario (boilers, impianti, sostituzioni interne)
- Spese condominiali straordinarie (rifacimento facciate, tetto, ascensore)
- Sfitto: periodi senza inquilino tra un contratto e l'altro
- Insolvenze: rischio inquilino moroso
- Imposta registro contratto (2% del canone annuo, se non in cedolare)
- Costi di intermediazione (agenzia per affittare, notaio per acquisto)
- Spese di acquisto (imposte, notaio, agenzia: 8-12% del prezzo)
Lo yield netto tiene conto di tutto questo. Un calcolo prudente parte dal lordo e sottrae 1,5-2,5 punti percentuali per arrivare al netto. Il yield netto è quello che effettivamente ti entra in tasca a fine anno.
Yield netto: simulazione completa
Riprendiamo l'esempio: 250.000 € di acquisto, 14.400 €/anno di canone lordo.
| Voce | Importo annuo |
|---|---|
| Canone lordo | + 14.400 € |
| Cedolare 21% | – 3.024 € |
| IMU (immobile cat. A2, valore catastale ~1.500 €/m² × 70 m²) | – 850 € |
| Manutenzione ordinaria (1% valore immobile) | – 2.500 € |
| Sfitto (1 mese ogni 24 = 4%) | – 600 € |
| Insolvenze (stima 2%) | – 290 € |
| Canone netto | 7.136 € |
Yield netto = (7.136 ÷ 250.000) × 100 = 2,85%
Da un yield lordo del 5,76% siamo scesi a 2,85% netto. La regola "lordo - 2 punti = netto" qui ha funzionato.
Il caso peggiore: vecchio palazzo + manutenzione alta
In palazzi storici, edifici degli anni '60-'80 con impianti vetusti, o appartamenti in case popolari acquisite, la manutenzione può salire al 2-2,5% annuo del valore. In quel caso il netto può scivolare sotto il 2%.
Il caso migliore: nuova costruzione
In un immobile di nuova costruzione (post 2015), classe energetica A, condominio piccolo:
- Manutenzione ridotta (0,5%)
- Sfitto minore (case nuove si affittano subito)
- Inquilini di livello medio-alto (insolvenze rare)
Lo "spread" lordo-netto può ridursi a 1-1,2 punti. Sul caso sopra, da 5,76% saremmo a 4,5% netto.
Yield medio in Italia per regione
Dati elaborati su valori OMI medi 2025/2 (canone abitazioni civili e compravendita medio):
| Regione | Yield lordo medio |
|---|---|
| Sicilia | ~7,5% |
| Calabria | ~7,0% |
| Puglia | ~6,8% |
| Molise | ~6,5% |
| Basilicata | ~6,3% |
| Campania | ~6,2% |
| Sardegna | ~6,0% |
| Marche | ~5,9% |
| Abruzzo | ~5,7% |
| Emilia-Romagna | ~5,5% |
| Lombardia | ~5,2% |
| Lazio | ~5,0% |
| Veneto | ~5,2% |
| Toscana | ~4,8% |
| Trentino-Alto Adige | ~3,8% |
| Liguria | ~4,2% |
| Valle d'Aosta | ~3,5% |
Paradosso classico: regioni del Sud hanno yield più alti, perché i prezzi di acquisto sono molto bassi rispetto ai canoni. Ma il rischio sfitto, insolvenze e svalutazione dell'immobile è anche molto più alto. Lo yield non è un indicatore sufficiente da solo.
Vai alla pagina regioni per esplorare i dati ufficiali della tua zona.
Cosa è un yield "buono" oggi?
Per rispondere bisogna confrontarlo con le alternative:
BTP italiani
Nel 2026 il BTP decennale rende attorno al 3,5-4% lordo (cedola + plusvalenza alla scadenza). Tassato al 12,5%, il netto è circa il 3-3,5%. Zero rischio (in linea teorica), zero sbattimenti, zero IMU.
Conti deposito
I migliori conti deposito vincolati 12-24 mesi rendono 2,5-3,5% lordo, tassati al 26%. Netto: ~2-2,6%. Vincolato e con tetto FITD a 100.000 €.
ETF azionari globali
Storicamente 7-8% reale a lungo termine, ma con volatilità del 15-20% annuo. Tassati al 26% sui guadagni.
Quindi un buon yield immobiliare è...
Un'opportunità immobiliare diventa interessante quando il yield netto stimato supera il 4%. Sotto il 3% netto stai facendo "stabilità" più che rendimento, e probabilmente faresti meglio con BTP. Sopra il 5% netto siamo davanti a un investimento aggressivo che merita attenzione (e qualche verifica del perché la zona renda così tanto: forse c'è un rischio nascosto).
Yield e mutuo: quando ha senso indebitarsi
Se compri con un mutuo, devi confrontare il yield netto con il tasso del mutuo. Esempio:
- Compri a 250.000 € con 50.000 € di anticipo + 200.000 € di mutuo al 3,5% per 25 anni
- Rata mensile ~1.000 € → 12.000 €/anno
- Yield lordo immobile: 5,76% = 14.400 €/anno
- Yield netto pre-mutuo: ~3% = 7.500 €/anno
Con il mutuo, dal canone netto (7.500 €) togli ~12.000 € di rata → cash flow negativo di -4.500 €/anno. Ti ripaghi solo perché stai ammortizzando capitale (i 12.000 € di rata contengono ~5.000 € di rimborso capitale in primi anni e ~7.000 € di interessi).
L'investimento ha senso se:
- Lo yield lordo supera il tasso del mutuo + 2 punti (per coprire IMU, spese e manutenzione)
- Hai capitale di scorta per coprire i mesi di sfitto
- Punti sulla rivalutazione del bene a 10-20 anni, non sul flusso annuo
Errori comuni nel calcolo del yield
1. Calcolare sul prezzo richiesto, non su quello pagato
Se compri a 280.000 € e l'OMI dice "media zona 250.000 €", il yield reale è più basso. Calcola sul prezzo che paghi davvero, non sul valore di mercato.
2. Dimenticare i costi di acquisto
Notaio, imposte, agenzia: 8-12% del prezzo. Su 250.000 € sono 25.000 € in più che vanno aggiunti al "denominatore" del calcolo se vuoi essere onesto con te stesso. Lo yield reale scende ancora.
3. Sopravvalutare il canone
Si parte sempre dal "canone lordo richiesto". Ma il canone medio incassato sull'anno include sfitti, ribassi a inquilini buoni, riparazioni straordinarie. Se chiedi 1.300 €/mese ma incassi 11.000 €/anno (non 15.600), il yield reale crolla.
4. Confondere appartamento e sito di appoggio
Un yield al 7% in un piccolo Comune del Sud che si svuota da 30 anni è una trappola: tra 10 anni l'immobile vale la metà. Sul lungo periodo il capital gain (o capital loss) conta quanto il yield.
5. Trascurare la fiscalità futura
Se rivendi entro 5 anni con plusvalenza, paghi imposta sostitutiva 26% sulla plusvalenza (a meno che fosse prima casa per oltre 5 anni). Lo yield netto va integrato col rischio fiscale alla rivendita.
Quando il yield è "alto" sospetta
Se vedi annunci o calcoli che danno yield sopra il 9-10% lordo, controlla:
- Il prezzo è davvero quello? Forse è un asta giudiziaria con problemi (mutuo da accollarsi, occupazione abusiva)
- L'immobile è agibile? Categorie A/4-5 (case popolari) hanno spesso problemi
- La zona si sta spopolando? Yield alto + valore in calo = trappola
- L'inquilino c'è già ed è "incollato"? Magari paga poco un canone sotto-mercato e non si schioda
In sintesi
- Yield lordo = canone annuo ÷ prezzo, è la formula base
- Yield netto ≈ lordo - 1,5/2,5 punti (più alto se nuova costruzione, più basso se vecchia)
- Sotto il 3% netto stai facendo stabilità, non rendimento
- Sopra il 5% netto guarda con attenzione: c'è di mezzo o un'opportunità o un rischio
- Confronta sempre col tasso del mutuo se compri a leva
- Le regioni del Sud hanno yield più alti ma anche più rischi (sfitto, svalutazione)
Verifica il yield della tua potenziale zona di investimento direttamente sulla scheda di una zona OMI: trovi la stima sul nostro sito su ogni pagina zona. Per capire come si leggono i dati OMI di partenza, leggi la guida alle quotazioni.