Le 10 città italiane più care 2025: classifica e prezzi reali
Dove costa di più affittare casa in Italia secondo i dati ufficiali OMI del semestre 2025/2. Classifica, prezzi al m², variazioni rispetto al primo semestre, mercati che salgono e che scendono.
Quanto costa davvero affittare casa nelle città più care d'Italia? Abbiamo elaborato i dati OMI del semestre 2025/2 (Agenzia delle Entrate) per costruire la classifica delle 10 città italiane più costose per locazione di abitazioni civili. Dati ufficiali, non promesse di annunci.
Per ogni città trovi il prezzo medio €/m²/mese, il range minimo-massimo nelle zone, la variazione rispetto al semestre 2025/1 e un commento di contesto.
Top 10: classifica per affitto medio
| # | Comune | Provincia | Affitto medio €/m²/mese |
|---|---|---|---|
| 1 | Portofino | GE | ~24,5 |
| 2 | Cortina d'Ampezzo | BL | ~21,8 |
| 3 | Ortisei | BZ | ~20,6 |
| 4 | Capri | NA | ~20,0 |
| 5 | Forte dei Marmi | LU | ~19,8 |
| 6 | Milano | MI | ~19,4 |
| 7 | Selva di Val Gardena | BZ | ~18,0 |
| 8 | Santa Margherita Ligure | GE | ~17,5 |
| 9 | Castiglione della Pescaia | GR | ~16,8 |
| 10 | Bolzano | BZ | ~14,9 |
I primi 9 posti sono tutti dominati da località turistiche di pregio: mare di lusso (Portofino, Forte dei Marmi, Capri, Castiglione, Santa Margherita) o montagna alpina top (Cortina, Ortisei, Selva). L'unica metropoli "vera" è Milano, che si piazza sesta. Bolzano chiude la top 10 come unica città amministrativa di medie dimensioni.
Le località turistiche di lusso
1. Portofino (Genova) — €24,5/m²/mese
Il borgo ligure più famoso al mondo. La zona "Centro" tocca i 32 €/m²/mese di affitto massimo OMI, oltre i 17.000 €/m² di compravendita. Il piccolo borgo conta meno di 400 residenti stabili. La domanda è quasi interamente internazionale e stagionale: chi affitta lo fa per estati di 3-4 mesi a tariffe non confrontabili con il mercato.
Vai alla scheda OMI di Portofino
2. Cortina d'Ampezzo (Belluno) — €21,8/m²/mese
Cortina è uscita rinforzata dal Covid (effetto montagna come "rifugio") e adesso anticipa l'effetto Olimpiadi 2026. I prezzi delle compravendite sono cresciuti del 15-20% in 4 anni, gli affitti seguono. La zona centrale arriva a 30 €/m²/mese. Mercato tirato: poca offerta, domanda altissima da seconde case di milanesi e stranieri.
3. Ortisei e Selva (Val Gardena) — €18-20/m²/mese
Le località sciistiche dell'Alto Adige sono storicamente tra le più care d'Italia, con prezzi vicini a quelli svizzeri di confine. Quasi tutto l'edificato è "vincolato" ai residenti per legge provinciale, il che riduce l'offerta libera e fa salire i prezzi degli alloggi non vincolati.
4. Capri (Napoli) — €20/m²/mese
L'isola del jet-set. La zona "Capri città" sfiora i 32 €/m²/mese nei mesi alti. Anacapri è leggermente meno cara, ma comunque sopra i 16 €/m²/mese. Il mercato è quasi interamente turistico stagionale: contratti 4+4 sono rari, affittasi per la stagione.
5. Forte dei Marmi (Lucca) — €19,8/m²/mese
Capitale della Versilia, frequentazione storica della borghesia milanese e di stranieri. Prezzi compravendita oltre i 12.000 €/m² nelle prime file e nel centro. Stagionalità marcata: le ville si affittano a settimane, non al mese.
8. Santa Margherita Ligure — €17,5/m²/mese
Vicina a Portofino e meno cara, ma in costante crescita. La zona "Lungomare" tocca punte sopra i 20 €/m². Il mercato locale ha la particolarità di un buon numero di residenti stabili che riduce la stagionalità rispetto a Portofino.
Milano: l'eccezione metropolitana
Milano è la sola grande città italiana nella top 10. Il centro storico (zona B1) raggiunge 32 €/m²/mese al massimo, abitazioni civili stato normale. Le zone semicentrali (Brera, Garibaldi, Solferino) tengono medie sui 22-28 €/m²/mese.
L'affitto medio cittadino è cresciuto del +8,2% nel 2025, con punte del +15% nei quartieri "innovati" (Isola, NoLo, Porta Romana). Le cause: ripresa del lavoro in ufficio, espansione startup, immigrazione di lavoratori altamente qualificati, conversione di immobili residenziali in locazioni brevi.
I capoluoghi a confronto
| Città | Affitto medio €/m²/mese | Var 2025 |
|---|---|---|
| Milano | ~19,4 | +8,2% |
| Bolzano | ~14,9 | +5,1% |
| Firenze | ~13,8 | +6,4% |
| Venezia | ~12,6 | +4,7% |
| Roma | ~12,2 | +3,9% |
| Bologna | ~12,1 | +7,2% |
| Trento | ~11,8 | +5,8% |
| Genova | ~10,0 | +2,1% |
| Verona | ~9,9 | +5,3% |
| Torino | ~9,2 | +3,1% |
| Napoli | ~8,8 | +2,8% |
Il distacco di Milano dagli altri grandi capoluoghi italiani è impressionante: il secondo, Firenze, è quasi del 30% sotto. Roma, capitale del Paese, è dietro Bologna e Firenze. È il segno che il mercato italiano si muove in funzione di opportunità lavorative più che di funzione amministrativa.
Le città in maggiore crescita
Variazioni più alte nel 2025/2 rispetto al 2025/1 (semestre su semestre):
| Città | Variazione 1 semestre |
|---|---|
| Cortina d'Ampezzo | +12,4% |
| Trapani | +9,8% |
| Bologna | +7,2% |
| Milano | +8,2% |
| Firenze | +6,4% |
| Trento | +5,8% |
| Verona | +5,3% |
Cortina esplode nell'anno olimpico. Trapani è la sorpresa siciliana, trainata dal turismo costiero e dalla scoperta del trapanese da parte degli italiani del nord. Bologna beneficia della crescita universitaria continua e dell'ecosistema food/tecnologia. Firenze continua la sua corsa alimentata da affitti brevi turistici.
Le città più economiche
Sul fronte opposto, i capoluoghi più convenienti per affittare:
| Città | Affitto medio €/m²/mese |
|---|---|
| Reggio Calabria | ~3,9 |
| Cosenza | ~4,1 |
| Caltanissetta | ~4,2 |
| Enna | ~4,3 |
| Vibo Valentia | ~4,5 |
| Crotone | ~4,6 |
| Agrigento | ~4,7 |
| Campobasso | ~4,8 |
| Frosinone | ~5,1 |
| Potenza | ~5,2 |
L'Italia degli affitti si divide in due velocità. Una metro-area Milano-Firenze-Bologna tirata dal lavoro qualificato e dalla domanda turistica, e tutto il Sud + entroterra appenninico dove i canoni sono spesso meno della metà. Nel Sud però, attenzione, il yield apparentemente alto (canoni discreti su prezzi acquisto bassissimi) nasconde rischi di sfitto, insolvenze e svalutazione di lungo periodo.
Vai alla nostra classifica completa per regione per esplorare nel dettaglio.
Una nota sui dati
I valori riportati sono medie aritmetiche dei valori OMI di abitazioni civili in stato normale, su tutte le zone del Comune, semestre 2025/2. Sono valori indicativi: dentro a ogni Comune ci sono zone (centrali) dove si paga molto di più della media e zone (periferiche) dove si paga molto meno.
Per esempio Roma media €12,22 ha dentro:
- Centro storico: oltre 25 €/m²/mese
- Prati / Parioli: 18-22 €/m²/mese
- Monteverde / Ostiense: 13-16 €/m²/mese
- Tor Bella Monaca: 5-7 €/m²/mese
I numeri di una città vanno sempre interpretati: la media nazionale di un capoluogo è una somma di realtà diversissime. Per usarli, parti dalla zona specifica che ti interessa e confronta con città comparabili.
Come saranno il 2026
Tre tendenze in corso che probabilmente influenzeranno la classifica:
1. Effetto Olimpiadi
Cortina, Bormio, Livigno, Anterselva, Predazzo: tutte le località ospitanti vedranno spinte sui prezzi nel 2026. La domanda di alloggi temporanei per atleti, staff e turisti aumenta i canoni.
2. Regolamentazione locazioni brevi
L'introduzione del CIN (Codice Identificativo Nazionale) per le locazioni brevi sta riducendo l'offerta Airbnb-style nelle città turistiche. Effetto: più offerta lunga durata e potenzialmente raffreddamento dei canoni nelle città più colpite (Firenze, Roma, Venezia).
3. Tassi mutui in calo
Con la BCE che ha tagliato i tassi nel 2025, i mutui stanno scendendo. Più persone passano dall'affitto all'acquisto, alleggerendo la pressione sulla domanda di affitto. Effetto opposto al precedente: i canoni nelle città medie potrebbero rallentare.
Il calcolatore per la tua zona
Vuoi sapere quanto costa affittare nella tua specifica zona, non nel Comune medio? Sul nostro sito ogni scheda comune ti mostra le zone OMI con prezzi reali e il calcolatore €/m² × superficie. Puoi anche confrontare fino a 4 zone in parallelo per scegliere dove vivere o investire.
Per capire come sono costruiti questi dati, leggi la guida alle quotazioni OMI.